La loi européenne sur l’IA pourrait-elle dissuader le « housefishing » (l’exploitation de biens immobiliers frauduleux) en Europe ?
L’utilisation d’images améliorées par l’IA dans les annonces immobilières se généralise en Europe. La nouvelle réglementation européenne sur l’IA vise à renforcer la transparence.
En cherchant un logement en ligne, vous pourriez tomber sur une maison à vendre aux couleurs vives, décorée de feuillages d’automne et de meubles de style rustique.
Mais on remarque alors quelques détails étranges : des prises électriques déformées, des meubles qui semblent disproportionnés par rapport à la pièce. Un lampadaire est placé au centre d’une table sur une photo et disparaît sur la suivante, ou bien on retrouve la même œuvre d’art dans chaque pièce.
Les images immobilières de ce type sont très probablement réalisées par intelligence artificielle. Les vendeurs utilisent de plus en plus les plateformes numériques pour mettre en valeur leurs biens immobiliers. Plusieurs forums en ligne ont dénoncé le caractère trompeur et non fiable des photos immobilières générées par IA.
Sur un subreddit irlandais dédié au logement, un utilisateur a publié des photos côte à côte d’une maison meublée, décorée et avec des plantes, et de la maison vide réelle. Dans la version IA, le canapé bloque l’escalier et le mur du salon est plus grand.
« L’intelligence artificielle est désormais utilisée par les agents immobiliers pour vendre des maisons. Est-ce même légal ? » a écrit l’utilisateur le 22 septembre.
Les agents immobiliers utilisent depuis longtemps la mise en scène pour aider leurs clients à visualiser le potentiel d’un espace. Ajouter un canapé ou des fleurs colorées peut rendre un appartement vide plus attrayant et plus agréable à vivre.
Mais la mise en scène d’un lieu demande beaucoup de temps et d’argent. L’IA peut accélérer le processus et coûter beaucoup moins cher, voire presque rien du tout.
Certains affirment que la mise en scène virtuelle avec l’IA est similaire à la mise en scène traditionnelle ; elle utilise simplement une nouvelle technologie, explique Steven Lee de l’Institut professionnel des agents immobiliers.
« Les agents immobiliers utilisent déjà la mise en scène pour rendre un logement plus attrayant lors des visites », a déclaré Lee. « C’est donc évidemment plus simple et moins coûteux de le faire sur ordinateur. »
Pourtant, modifier l’apparence d’une maison ou d’un appartement grâce à l’IA pourrait induire certaines personnes en erreur et leur faire croire qu’une pièce est beaucoup plus grande ou qu’une cuisine est équipée d’appareils plus modernes. Ce risque est particulièrement important pour les personnes qui déménagent dans une nouvelle ville et qui n’ont pas forcément la possibilité de visiter le logement en personne.
Il est parfois difficile de distinguer une image authentique d’une image retouchée. Les personnes âgées sont particulièrement vulnérables aux manipulations de l’IA, et certaines ignorent même ce qu’est un deepfake.
Claudio Teixeira, responsable de la politique numérique à l’Organisation européenne des consommateurs, a déclaré que les fraudes liées à l’intelligence artificielle sur les plateformes de vente en ligne, notamment dans le secteur immobilier, ne sont pas suffisamment abordées.
« Tout le monde n’est pas capable de voir au premier coup d’œil que ce n’est pas réel », a déclaré Teixeira. « Ce contenu doit donc comporter un avertissement clair indiquant qu’il est généré par une IA. »
Un nouveau règlement de l’UE pourrait être utile
Les nouvelles règles de transparence de l’UE en matière d’IA pourraient empêcher la pratique connue sous le nom de « housefishing ».
L’article 50 de la loi européenne sur l’IA , qui est devenu applicable début août, exige que le contenu généré ou modifié par l’IA soit étiqueté .
L’UE classe une image d’un appartement « meublé à l’aide d’IA » comme partiellement modifiée par l’IA et exige que les photos comportent une icône de transparence IA.
« L’article 50 traduit en grande partie cette protection des droits fondamentaux », a déclaré David Rappenglück, juriste senior chez CMS, chargé du suivi de l’application de la loi. « Le message est clair : si, en tant que client ou enchérisseur, vous êtes confronté à une image susceptible d’avoir été générée ou manipulée par une intelligence artificielle, vous devez en être informé. »
Les fournisseurs de contenu IA, entreprises développant des systèmes d’IA comme OpenAI ou Anthropic, doivent étiqueter les images dans un format lisible par machine. L’utilisateur, c’est-à-dire toute personne utilisant un système d’IA pour créer ou améliorer une image, doit également y apposer une étiquette visible.
Mais si un déployeur n’étiquette pas une image, il peut être difficile pour une personne lambda de vérifier si l’IA est intervenue au niveau du fournisseur.
Pour vérifier, ils doivent saisir le code lisible par machine sur un autre site web qui le vérifie, explique Akvilė Šikšniūtė, membre de l’équipe de politique numérique de l’Organisation européenne des consommateurs. Cette étape supplémentaire est souvent peu claire.
« Je pense que nous sommes encore assez loin du point où les consommateurs ont le sentiment d’avoir des recours s’ils estiment avoir été induits en erreur ou que le contenu qu’ils voient est inexact », a déclaré Šikšniūtė.
À quel moment l’IA devrait-elle être étiquetée ?
L’utilisation de l’IA pour ajouter des détails mineurs, comme modifier l’éclairage ou la couleur d’un mur, est très différente de l’agrandissement d’une pièce ou de la création d’une image entièrement nouvelle. Or, selon Rappenglück, la loi sur l’IA ne fait pas de distinction entre manipulation partielle et génération complète.
Il est parfois difficile de savoir si une image a été légèrement modifiée ou complètement transformée. Comment déterminer dès lors ce qui doit être étiqueté ? Les détails restent flous.
« Ce n’est pas clair car, par exemple, des modifications très subtiles comme le changement d’un mur en arrière-plan pourraient être considérées comme un changement mineur effectué par une IA. Par conséquent, cela ne serait peut-être même pas signalé », a déclaré Šikšniūtė.
« J’ai l’impression que c’est peut-être de là que vient la légère méprise des consommateurs, car nous nous attendons maintenant, d’après toutes les communications que nous voyons, à ce que tout le contenu soit étiqueté, ce qui n’est pas le cas », a-t-elle déclaré.
L’application concrète reste floue.
Les sanctions pour non-étiquetage des contenus sont sévères. Les contrevenants s’exposent à des amendes pouvant atteindre 15 millions d’euros ou 3 % de leur chiffre d’affaires mondial.
« En tant qu’avocats, nous recommandons vivement de prendre cela très au sérieux », a déclaré Rappenglück.
« Il existe un mécanisme de contrôle assez strict, appliqué également par les autorités nationales. »
Comme la loi n’est entrée en vigueur que le mois dernier, de nombreuses inconnues subsistent quant à son fonctionnement, et son application reste difficile en pratique.
Selon Rappenglück, il est possible de faire des captures d’écran d’images et de les signaler au gouvernement national.
Mais comme le marché immobilier est très dynamique, les annonces ne restent parfois en ligne que quelques jours. Il est donc plus difficile de suivre chaque cas individuellement.
« Comment garantir concrètement la responsabilité de ce secteur afin d’empêcher que ces pratiques ne se généralisent ? À l’heure actuelle, il est clair que cela n’est pas le cas », a déclaré Teixeira.
Le secteur lui-même s’efforce de promouvoir la transparence en matière d’IA. L’Institut professionnel des agents immobiliers en Belgique met actuellement à jour son code de déontologie afin de se conformer aux dispositions de l’article 50.
Un agent immobilier demeure responsable de ce qu’il publie. Il peut utiliser l’IA, mais seulement s’il le déclare, a précisé Lee.
« Ils doivent respecter le code de déontologie pour pouvoir exercer leurs activités. Et s’ils ne le font pas, je crains qu’ils ne s’attirent de sérieux ennuis », a déclaré Lee.
Chaque cas est examiné individuellement, mais ces problèmes pourraient inclure la suspension ou le retrait de leur permis.
Prochaines étapes
Les arnaques liées à l’IA ne se limitent pas au logement et touchent de nombreux autres secteurs. Teixeira espère que la réglementation en matière d’IA sera renforcée et que les consommateurs ne seront pas tenus responsables d’avoir été victimes de fraude.
« Il faut un système global à l’œuvre, non seulement pour garantir que les consommateurs disposent de plus d’informations pour prendre leurs décisions, mais aussi, en cas d’échec, pour empêcher les acteurs malveillants qui s’en prennent au contenu pour le rendre plus attrayant en le modifiant délibérément pour y apporter des informations qu’ils savent fausses », a déclaré Teixeira.
https://www.euronews.com/2026/09/25/could-the-eu-ai-act-deter-housefishing-in-european-real-estate
